Oberbürgermeister von
Villingen-Schwenningen

Erwerb der Konversionsfläche ‘Kaserne Mangin’

19.11.2020
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Die Unterschriften sind gesetzt, die Genehmigung durch das Bundesministerium für Finanzen erteilt, der Kaufpreis ist überwiesen: aus Mangin wird jetzt Oberer Brühl! Die Stadt Villingen-Schwenningen und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), vertreten durch das Verkaufsteam Freiburg, haben die Grundstücksverhandlungen über den Erwerb des ehemaligen Kasernenareals mit einer Gesamtfläche von 69.471 m² erfolgreich abgeschlossen. Mit der Genehmigung des Grundstückskaufvertrages durch das Bundesministerium der Finanzen geht die Schlüsselgewalt an dem gesamten Konversionsareal nach über 100 Jahre militärischer Nutzung auf die Stadt Villingen-Schwenningen über. “Endlich! Ich freue mich, bin erleichtert und voller Motivation für die zukünftige Entwicklung”, zeigt sich Oberbürgermeister Jürgen Roth enthusiastisch. “Die intensiven Gespräche und Verhandlungen mit der BImA verliefen immer sehr konstruktiv und äußert vertrauensvoll”, lobte ich die gelungene Zusammenarbeit.

Damit dieses historische Projekt in ‘trockene Tücher’ gebracht werden konnte, waren von allen an diesem Prozess beteiligten Akteuren etliche Hürden zu überwinden. Die Stadt VS hat frühzeitig und kontinuierlich die städtebaulichen Konzeptionen für dieses groß dimensionierte Areal entwickelt. Diese städtebaulichen Zielsetzungen waren auch Grundlage der erfolgreich geführten Verhandlungen über einen Gesamterwerb der Flächen. Hier konnten in enger Abstimmung mit der BImA durch entsprechende Nutzungskonzeptionen zur Freude der Stadt auch beträchtliche Verbilligungen nach den Verbilligungsrichtlinien des Bundes abgerufen werden.

“Meine in die Erwerbsverhandlungen involvierte Kollegin Astrid Dülfer und ich freuen uns mit der Stadt, dass diese jetzt in der Lage ist, die Entwicklung dieser städtebaulich hoch interessanten Flächen umzusetzen. Dies ist ein ganz besonderer Moment für die künftige Entwicklung der Stadt wie auch der Region”, so Markus Kästel, Leiter der Abteilung Verkauf Freiburg bei der BImA. “Unser Dank gebührt hier insbesondere Oberbürgermeister Jürgen Roth, Bürgermeister Detlev Bührer und der Rechtsamtsleiterin Karin Feger wie auch dem städtischen Gutachterausschuss, vertreten durch Steffen Wölfel”, beschreibt er die konstruktiven und zu jedem Zeitpunkt fairen, aber auch pragmatisch geführten Verhandlungen der beteiligten Parteien. Gute Unterstützung haben die Parteien auch durch die fachtechnisch kompetente Begleitung des Projektes durch das Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis – Amt für Umwelt, Wasser und Bodenschutz – erfahren.

Steffen Wölfel vom Gutachterausschuss kann die gute Zusammenarbeit nur bestätigen: “Verträge schließen, Werte ermitteln und über anzusetzende werterelevante Daten zu verhandeln – das will gut vorbereitet sein und braucht einige Zeit. Bewährt hat sich bei den Verhandlungen unser kooperatives Wertermittlungsverfahren, durch welches die beiden Parteien ausgezeichnet zusammengearbeitet haben.” Ein besonderer Dank gilt insbesondere den baufachlichen Sachverständigen Michael Dietsch und Dr. Oliver Thomsen von der BImA, die die intensiven Gespräche stets kompetent und konstruktiv begleitet haben.

Geplante Nutzung

“Ich sehe ein großes und einmaliges Potenzial für unsere Stadtentwicklung auf dem rund 70.000 m² großen Areal”. Geplant ist ein urbanes Quartier mit bezahlbarem Wohnen, Gemeinbedarfsnutzungen sowie Grünflächen zur Erholung. Die Schaffung von weiterem Wohnraum, darunter freier und mindestens 30 Prozent geförderter Wohnungsbau, soll der wachsenden 86.000-Einwohner-Stadt Rechnung tragen. Soziale und kulturelle Einrichtungen, wie eine Kindertagesstätte und ein Quartierszentrum, sind ebenfalls vorgesehen. Außerdem ist die Ansiedlung von Teilen der Stadtverwaltung mit Archiv geplant, um bisher angemietete Einzelstandorte verschiedener Fachämter an zentraler Stelle im Eigentum der Stadt zusammenzufassen. Das detaillierte Nutzungskonzept hat der Gemeinderat am 24. Juli 2020 beschlossen.

Mit dem Kauf wird die Stadt Villingen-Schwenningen auch Eigentümerin von drei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen: Offizierskasino, Waffenschmiede und Pferdelazarett.

Zeitplan und weitere Schritte

Jetzt kann die Umbenennung der ehemaligen Kaserne ‘Mangin’ in das Quartier ‘Oberer Brühl’ vollzogen werden. Als nächstes wird die Verwaltung die verschiedenen Fachplanungen vorbereiten und ausschreiben: Altlastenentsorgung, Rückbau von Bestandsgebäuden, Erschließungs- und Freiflächenplanung werden einige Zeit in Anspruch nehmen.

Zu Beginn muss das Gelände vorbereitet, sprich baureif gemacht werden: u.a. müssen die Altlasten abgetragen und entsorgt werden, ebenso werden auf dem Areal großflächige Rückbaumaßnahmen erforderlich sein. Im Jahr 2023 könnte dann nach aktueller Planung mit dem Tiefbau begonnen werden, sodass im Anschluss (2024) der Startschuss für den Wohnungsbau und die Umbauarbeiten für die Unterbringung der städtischen Ämter fallen könnte. Etwa zwei Jahre sind für die Hochbaumaßnahmen veranschlagt. “Wenn alles nach Plan läuft – denn bei einem solchen komplexen Großprojekt muss auch Unvorhersehbares einkalkuliert werden – könnten wir im besten Fall 2026 fertig sein”.

Kaufpreis und weitere Ausgaben

Nach monatelangen und intensiven Verhandlungsgesprächen zwischen BImA und Stadtverwaltung wurde ein Kaufpreis von 1.992.745 Euro festgelegt.

Pro Quadratmeter verlangt die BImA 85,97 Euro (= 5.972.442 Euro für 69.471 m²). Dieser gutachterlich ermittelte Verkehrswert berücksichtigt, dass der Erwerber die Flächen zunächst baureif machen muss, sodass Kosten für die Freimachung des Geländes von Gebäuden und Versiegelungen, Altlastenbeseitigung und Kosten für die erforderliche Erschließung vom eigentlichen Kaufpreis in Abzug gebracht wurden. Hinzu kommen 915.000 Euro als Restwert für die zu erhaltenden Bestandsgebäude, sodass in Summe ein Kaufpreis von 6.887.442 entsteht. Allerdings gibt es für die geplanten Nutzungen (Gemeinbedarfseinrichtungen und geförderter Wohnungsbau) Verbilligungen in Höhe von insgesamt 4.894.697 Euro, die von diesem Betrag noch abgezogen werden, sodass unterm Strich 1.992.745 Euro von der Stadt VS an die bisherige Eigentümerin, die BImA, gehen. Hinzu kommen Kauf-Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten) in Höhe von ca. 551.000 Euro.

Der Ankauf der Fläche von der BImA ist ein Teil der Gesamtaufwendungen, im weiteren Verlauf sind weitere Ausgaben für die Erschließung, den Rückbau, die Altlastenentsorgung und allgemeine Verfahrenskosten notwendig. Die Stadt rechnet mit einem Gesamtaufwand von rund 15 Millionen Euro inklusive des Kaufpreises, um das Konversionsareal baureif zu machen. Ein großer Teil davon wird über Sanierungsfördermittel (durchschnittlich 60 %) im Rahmen der Städtebauförderung bezuschusst bzw. gefördert, da die neu erworbenen Grundstücksflächen im Sanierungsgebiet Mangin (Förderzeitraum 2017-2026) liegen.

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